LOI ELAN : 1ère jurisprudence

Annulation de charges spéciales à défaut de mention des parties communes spéciales correspondantes CA Bordeaux, 1er avril 2021, n°17/06772

LE 1ER JUIN 2021

Par un arrêt du 1er avril 2021, la Cour d’appel de Bordeaux vient d’annuler l’article 8 d’un règlement de copropriété prévoyant la répartition spéciale de certaines charges entre divers lots, à défaut de mention des parties communes spéciales correspondantes.

On sait qu’en principe, l’existence de charges spéciales implique, en amont, celle de parties communes spéciales.

La jurisprudence considère en effet que « l’exonération de certains lots de la participation aux charges communes générales doit reposer sur une spécialisation des parties communes » (Cass. Civ. 3ème, 4 juillet 2006, n°05-11.058).

En d’autres termes, il ne peut y avoir de charges spéciales sans parties communes spéciales correspondantes.

En application de ce principe, il a ainsi été jugé qu’« en l’absence de parties communes spéciales par bâtiment, il n’y a pas de possibilité de spécialisation des charges » (CA Paris, 6 janvier 2016, n°12-7038 ; voir également, dans le même sens : Cass Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n°14 25510).

On sait par ailleurs que, depuis la loi ELAN, le nouvel article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« L'existence des parties communes spéciales (…) est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Tirant les conséquences de ces principes, la Cour d’appel de Bordeaux vient de juger que les charges afférentes à une partie commune ne pouvaient faire l’objet d’une répartition particulière entre certains lots, dès lors que cette partie commune n’était pas expressément qualifiée de « spéciale » par le règlement de copropriété :

« La Galerie Bordelaise et sa verrière ne sont pas expressément définies comme une partie commune par le règlement de copropriété.

(…)

Aucune clause du règlement de copropriété litigieux ne qualifie non plus cette verrière de partie commune spéciale ; elle ne peut donc être considérée comme telle, puisque l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne l’existence de parties communes spéciales à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

La Galerie Bordelaise, avec sa verrière et ses chéneaux, constitue dès lors une partie commune générale de la copropriété, comme l’a jugé à bon droit le tribunal, dont la décision sur ce point sera confirmée.

(…)

Ni la configuration des lieux, ni la structure matérielle de l’immeuble ne sont de nature à justifier la dérogation prévue par l’article 8 du règlement de copropriété, consistant à dispenser tous les lots autres que ceux du rez-de-chaussée des charges afférentes à la verrière et aux chéneaux.

C’est dès lors de façon pertinente que le tribunal a jugé que l’article 8 du règlement de copropriété en ce qu’il institue cette dérogation, n’est pas conforme à la disposition d’ordre public de l’alinéa 2 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 » (CA Bordeaux, 1er avril 2021, n°17/06772).

La clause de répartition de charge est ainsi annulée par la Cour d’appel de Bordeaux.

Cette décision révèle que les nouvelles exigences posées par la loi ELAN sont aussi inattendues que redoutables.

Le Cabinet ALTEVA AVOCATS se tient au fait de la jurisprudence et, anticipant les procès de demain, vous accompagne en développant des solutions pratiques afin de sécuriser au maximum le processus de mise à jour loi ELAN.