Responsabilité du Syndic pour défaut d’exécution de travaux urgents

LE 03 FÉVRIER 2019

Aux termes de l’article 18-I alinéa 3 de la Loi du 10 juillet 1965, le Syndic est chargé « d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

En cas d’urgence, le Syndic est donc légalement habilité à faire procéder aux travaux nécessaires sans autorisation préalable de l’Assemblée Générale (qu’il doit toutefois convoquer immédiatement) et peut lancer un appel de fonds couvrant le premier tiers du devis (article 37 du Décret du 17 mars 1967).

Ces outils exceptionnels ont pour contrepartie l’obligation d’agir lorsqu’il y a urgence, c’est-à-dire « lorsque le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice imminent tel qu’une convocation de l’assemblée générale préalable à la commande des travaux ne puisse être envisagée » (CA Paris, 12 octobre 2011, Pôle 4, Chambre 2, RG n°10/08040).

La Jurisprudence considère en effet que la responsabilité du Syndic est engagée s’il ne procède pas à l’exécution de travaux urgents, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ou à la sécurité des personnes (Cass. Civ. 3ème, 10 janvier 2012, n°10-26207 ; Cass. Civ. 3ème, 28 janvier 2016, n°14-24478 ; Cass. Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°16-18950).

C’est précisément ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 13 septembre 2018.

En l’occurrence, le Syndic s’était abstenu pendant au moins une année de faire réparer la porte d’entrée de l’immeuble, ce qui avait permis la présence de squatter ayant volontairement incendié les parties communes.

La Cour d’appel de Versailles (6 février 2017, n°14/06062) avait écarté la responsabilité du Syndic après avoir relevé les circonstances exceptionnelles suivantes :

« - qu’à l’origine, le site a été mal conçu en terme de sécurité, qu’il est installé dans un quartier 'sensible',

- que le cabinet Z Y a repris une situation et un immeuble particulièrement dégradé lié aux actes de vandalisme, (constat d’huissier, lettre de l’architecte pièce 12 ) que le syndicat des copropriétaires a tardé à rompre ce contrat avec l’ancien syndic domicilié à Nimes, ce qui a permis l’installation d’une délinquance répétée, que cette situation a fait fuir des locataires et a entraîné la libération de logements vite repris par des squatters,

- que des logements occupés par des squatters entraînent une dégradation rapide de la situation qui va être longue à gérer car il faut les identifier, obtenir des expulsions des tribunaux et ensuite le concours de la force publique,

- que le syndic n’est pas le seul à gérer l’immeuble, que face à la dégradation par certains des occupants gérés par une SCI, l’assemblée générale à deux reprises a refusé de l’assigner,

- que le syndic dès son arrivée a fait voter les travaux les plus urgents sur les recommandations d’un architecte, (travaux sécurité incendie, ascenseur, réparations des serrures cassées),

- que le choix a été fait dans un premier temps de la présence de vigiles, la nuit pour renforcer le gardien,

- que face à l’échec de cette mesure (lors des incidents avec ces derniers, 50 jeunes ont été comptés), le syndic a fait voter des travaux de sécurisation refusés en mars 2011 (pose de barreaux et d’un mur), qu’en début 2010, la pose de caméras avait été refusée.

- qu’il ne s’agit pas seulement d’incivilités et de petite délinquance mais d’actes graves tels qu’incendies volontaires, attaques des vigiles à l’arme blanche, présence d’arme à feu et dégradation de deux de leur véhicule personnel, attroupement de jeunes jusqu’à 50, trafic de drogue,

- que le maire a pris la situation en main avec les services de police en 2011,

- que le syndic ne pouvait pas redresser la situation seul, relevant de services de police, que ces derniers bien qu’alertés par le syndic depuis décembre 2010 par le maire depuis janvier 2011, ont pris la situation en considération en avril 2011 ».

Dans ces conditions, la Cour d’appel avait estimé que « des dégradations existaient déjà avant la prise de fonction, le syndic n’est pas à l’origine de la venue des squatters qu’il a été nécessaire d’expulser jusqu’en mars 2011, il a fait voter immédiatement les premiers travaux, la présence de squatters rendaient difficile le vote de travaux importants, l’assemblée générale a refusé de voter en janvier 2010, l’installation de caméras de surveillance et en mars 2011, des travaux visant à mettre des barreaux et à poser un mur devant la laverie. Enfin, le cabinet Y a assuré une liaison avec les services de la ville et de la police qui étaient devenus les seuls compétents pour reprendre la situation ».

La Cour avait donc conclu que « le cabinet Z Y, tenu à une obligation de moyen a fait de nombreuses diligences mais la situation ne pouvait être traitée efficacement sans l’intervention des services de la ville et de la police, du fait du vandalisme par les squatters et quelques locataires au sein de l’immeuble et par des éléments extérieurs à ce dernier ».

C’est cet arrêt, à la motivation pourtant solide, qui est censuré par la Cour de cassation, au motif « qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n’avait pas été de nature à permettre l’incendie du 3 mars 2011 à la survenance duquel le syndicat imputait les travaux de réhabilitation dont il demandait indemnisation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. Civ. 3ème, 13 septembre 2018, n°17-17702).

L’on ne peut manquer d’être interpellé par la sévérité de cette Jurisprudence à l’égard du Syndic, puisque des circonstances exceptionnelles ne sont pas de nature à dégager sa responsabilité alors que les services administratifs et de police ne parvenaient pas eux-mêmes à rétablir l’ordre dans la copropriété.

Il est à craindre que cette Jurisprudence n’incline guère les Syndics à accepter de gérer des copropriétés dégradées, chronophages et souvent peu rentables compte tenu des impayés, et désormais source de responsabilité en cas de vandalisme.