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On sait que le Syndic, n’ayant pas besoin d’autorisation de l’Assemblée pour agir en la matière, est personnellement responsable en cas de négligence dans la mise en œuvre des procédures en recouvrement de charges impayées (Cass. Civ. 3ème, 15 mais, 2002, n°00-21802 ; CA Paris, 11 janvier 2007, n°06/05174).
Sous cet angle, la réduction du délai pour agir, de 10 ans à 5 ans par la loi ELAN du 23 novembre 2018, revêt donc une importance particulière.
Dans sa version issue de la loi ELAN, le nouvel article 42 de la loi du 10 juillet 1965 soumet en effet les actions en recouvrement de charge « aux dispositions de l’article 2224 du Code civil », soit à un délai quinquennal.
Jusqu’à présent, l’entrée en vigueur « glissante » de ce nouveau délai en a atténué l’effet couperet puisqu’en application de l’article 2222 alinéa 2 du Code civil, « le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».
En d’autres termes, ce nouveau délai de 5 ans n’était pas rétroactif et les situations antérieures, non prescrites au titre de l’ancienne prescription décennale, pouvaient encore fait l’objet de recours dans la limite, soit de l’ancien délai continuant à courir, soit du nouveau délai quinquennal s’il expire avant.
Mais ce régime transitoire va expirer le 25 novembre prochain.
Jusqu’à cette date, les charges de copropriété peuvent encore être recouvrées si l’ancien délai de dix ans n’est pas encore expiré ; les charges exigibles depuis le 25 novembre 2018 sont, elles, soumises à la nouvelle prescription quinquennale :
Il est donc impératif que les dettes anciennes fassent l’objet d’une assignation avant le 25 novembre 2023, sous peine d’extinction de la créance du Syndicat avec, en creux, une éventuelle responsabilité du Syndic.
Le Cabinet ALTEVA AVOCATS est en mesure d’engager rapidement les procédures nécessaires afin d’éviter une telle situation.
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